전월세 계약 시 꼭 확인할 것들: 보증금 지키는 2026년 완벽 체크리스트

전월세 계약은 보통 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금이 걸린 중요한 계약이에요. 그런데 많은 분들이 집이 마음에 든다는 이유 하나로, 혹은 공인중개사를 믿는다는 이유로 꼼꼼한 확인 없이 도장을 찍어버리는 경우가 많아요. 그 결과는 안타깝게도 전세 사기 피해나 보증금 반환 분쟁으로 이어지기도 합니다.

2026년 4월에는 전세사기 피해 시 보증금의 3분의 1을 국가가 보장하는 법이 국회 본회의를 통과했고, 6월부터는 임대차 신고제가 본격 운영됩니다. 제도는 강화됐지만, 결국 내 보증금을 지키는 건 계약 전 꼼꼼한 확인뿐이에요. 오늘은 전월세 계약 전·중·후 단계별로 반드시 확인해야 할 사항들을 정리해드릴게요.

① 등기부등본 확인: 가장 먼저, 그리고 두 번

등기부등본은 전월세 계약의 시작이자 끝이에요. 가장 많이 듣는 조언이지만, 한 번만 확인하는 분이 80%라는 게 문제예요. 계약 전 한 번, 잔금 당일 오전에 한 번 더 확인해야 합니다. 계약일 이후 집주인이 새로 대출을 받거나 가압류가 들어올 수 있기 때문이에요.

📋 등기부등본에서 확인할 것

• 표제부: 건물 소재지·면적 등 기본 정보 확인
• 갑구(소유권): 계약 상대방이 실제 소유자와 동일한지 반드시 확인. 공동명의라면 공동명의자 전원의 동의 필요
• 을구(근저당·전세권): 근저당권·전세권·가압류 등 선순위 권리 확인. 선순위 담보금액이 많을수록 보증금 회수 위험 증가
• 발급 방법: 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 정부24에서 700원에 즉시 발급 가능

💡 깡통전세 판별법: 전세가율(전세 보증금 ÷ 매매 시세 × 100)이 80%를 넘으면 위험 신호예요. 2026년 4월 기준 전국 아파트 평균 전세가율은 약 68% 수준입니다. 전세가율이 80%를 초과하면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있으며, 이 자체가 위험한 집이라는 신호예요.

② 건축물대장 확인: 불법 건축물 주의

등기부등본만큼 중요한 서류가 바로 건축물대장이에요. 무허가·불법 건축물은 전세보증보험 가입이 불가능하고, 추후 철거 명령이 내려질 수도 있어요.

📋 건축물대장에서 확인할 것

• 무허가·불법 건축물 여부
• 주택 용도 여부 (근린생활시설 등은 주택임대차보호법 적용 안 됨)
• 위반 건축물 표시 여부
• 발급 방법: 정부24(www.gov.kr)에서 무료 발급

③ 집주인 체납세금 확인

임대인의 세금 체납은 보증금보다 우선 변제돼요. 아무리 등기부등본이 깨끗해도 집주인이 세금을 많이 체납하고 있다면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 2023년부터 임차인이 임대인의 동의 없이도 세금 체납 여부를 열람할 수 있게 됐어요.

📋 체납세금 확인 방법

• 국세 체납: 계약서 지참 후 전국 세무서 방문 또는 홈택스 온라인 신청
• 지방세 체납: 계약서 지참 후 시·군·구청 방문 또는 위택스 온라인 신청
• 임대차 계약서만 있으면 임대인 동의 없이도 열람 가능

④ 주택 시세 확인: 보증금이 적정한지 반드시 체크

보증금이 실제 주택 가치에 비해 지나치게 높게 설정된 경우 집이 경매에 넘어가도 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있어요. 계약 전 반드시 시세를 확인하세요.

📋 시세 확인 방법

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템 (rt.molit.go.kr)
• 한국부동산원 부동산테크 (www.reb.or.kr)
• 네이버 부동산·직방·다방 등 시세 정보 앱
• 인근 공인중개사 2~3곳 방문해 시세 크로스 체크

⑤ 계약서 특약사항: 반드시 넣어야 할 조항들

표준 임대차 계약서에는 기본 조항만 들어 있어요. 내 보증금을 지키려면 아래 특약사항을 반드시 추가해야 합니다.

특약 항목	내용
추가 대출 금지	보증금 지급 이후부터 전입신고 다음날까지 추가 근저당 설정 금지
계약 해지권	계약 후 임대인이 새 근저당 설정 시 즉시 계약 해지·보증금 반환
보증보험 협조	전세보증보험 가입 시 임대인의 서류 제공 의무 명시
수리비 부담	계약 기간 중 수리비 처리 주체(집주인·세입자) 명확히 명시
하자 보수	입주 전 도배·청소·하자 보수 범위와 완료 시점 명시
퇴거 조건	계약 종료 시 집 보여주기 조건, 중도 파기 시 중개수수료 부담 주체 명시

⑥ 계약 후 반드시 해야 할 3가지

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아니에요. 잔금일 당일 아래 3가지를 반드시 완료해야 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

✅ 1. 전입신고 (잔금일 당일)
잔금 지급 당일 오전에 관할 주민센터 방문 또는 정부24 온라인으로 전입신고. 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 발생해요.

✅ 2. 확정일자 받기 (잔금일 당일)
전입신고와 동시에 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권이 생겨요. 주민센터·공증사무소 또는 임대차 신고 시 자동 부여됩니다.

✅ 3. 전세보증보험 가입
주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사, 서울보증보험(SGI) 중 선택. 수도권 최대 7억 원, 비수도권 최대 5억 원까지 보증 가능. 잔금일 이후 1개월 이내 가입 권장.

⚠️ 2026년 6월부터 임대차 신고제 본격 운영: 보증금 6,000만 원 또는 월차임 30만 원 초과 계약은 계약 체결일로부터 14일 이내 신고 의무. 신고 시 확정일자가 자동 부여돼요. 위반 시 과태료 최대 5만 원.

핵심 포인트 요약

• 등기부등본은 두 번: 계약 전 + 잔금 당일 오전 재확인 필수
• 전세가율 80% 초과 매물은 깡통전세 위험 — 보증보험 가입도 거절될 수 있음
• 건축물대장으로 불법 건축물·용도 여부 확인 (정부24 무료 발급)
• 집주인 세금 체납은 보증금보다 우선 변제 — 반드시 사전 확인
• 특약사항에 추가 대출 금지·계약 해지권·보증보험 협조 조항 반드시 포함
• 잔금일 당일 전입신고 + 확정일자 동시 완료해야 우선변제권 확보
• 전세보증보험 가입으로 보증금 이중 보호 (잔금일 후 1개월 이내)
• 2026년 4월 전세사기 피해 보증금 1/3 국가 보장법 통과 — 피해 시 활용 가능

📌 참고 출처
· 서울시 — 전세 사기 피하는 법, 계약 전 꼭 확인해야 할 8가지
· 국토교통부 — 전세사기 피하는 전세계약 체크리스트
· 아파트 전세 계약 체크리스트 10가지 (2026)
· 서울 전월세 계약 주의사항 2026 최신판
· 전세 월세 계약서 특약사항 정리 (2026)