6월 1일이 왜 그렇게 중요한가요
부동산을 가진 분들이라면, 매년 5월 말부터 6월 초까지가 그야말로 살얼음판 같은 시기입니다.
바로 종합부동산세, 즉 종부세의 과세기준일이 매년 6월 1일이기 때문이죠. 이 날 자정 기준으로 누가 그 부동산의 소유자인지에 따라, 그 해의 재산세와 종부세를 누가 부담하느냐가 갈립니다.
한 번의 잔금일 차이로 수백만 원에서 수천만 원의 세금이 왔다 갔다 하니, 절대 가볍게 볼 일이 아닙니다.
특히 2026년에는 공시가격이 작년 대비 상당 폭 오른 데다, 5월 9일자로 다주택자 양도세 중과 유예까지 종료되면서 부동산 보유세 부담은 한층 더 무거워진 상황입니다.
종부세, 어떤 사람이 내는 세금인가
종부세는 단순한 재산세와는 결이 좀 다릅니다.
지방세 성격의 재산세가 모든 부동산 소유자에게 부과되는 반면, 종부세는 일정 기준 이상 자산을 가진 분들에게만 추가로 매겨지는 국세거든요.
기본 공제 기준은 이렇습니다.
- 1세대 1주택자: 공시가격 합산 12억 원 초과분
- 다주택자: 합산 9억 원 초과분
- 종합합산토지: 5억 원 초과분
- 별도합산토지: 80억 원 초과분
여기서 핵심은 '공시가격 합산'이라는 점입니다. 서울 강남, 마포, 성동구처럼 집값이 이미 높은 지역이라면, 1주택자라도 종부세 대상에 포함되는 경우가 의외로 많습니다.
매도자가 절대 놓치면 안 되는 디데이
부동산을 팔고자 하는 매도자 입장에서는, 6월 1일 이전에 소유권을 넘기는 게 절세의 핵심입니다.
2026년 5월 31일은 공교롭게도 일요일이라 등기소 업무가 사실상 어렵습니다. 그래서 부동산 시장에서는 5월 29일 금요일까지 잔금을 치르고 등기 접수까지 마치는 것이 가장 안전한 마지노선이라고 봐요.
하루 차이로 수백만 원의 종부세를 추가로 내는 사례가 매년 반복되고 있으니, 매도 일정을 잡으셨다면 지금 당장 등기소 일정을 챙겨보시길 권합니다.
매수자라면 잔금일을 미루는 게 유리
반대로 부동산을 사려는 매수자는 같은 논리로 6월 2일 이후 잔금을 치르는 게 절대적으로 유리합니다.
어차피 같은 집을 사는 것이라면, 단 며칠 차이로 그 해 재산세와 종부세를 통째로 피할 수 있다면 안 미룰 이유가 없죠. 물론 매도자와의 협상이 필요한 부분이긴 합니다.
이런 줄다리기 때문에 매년 5월 말 부동산 시장에서는 잔금일을 둘러싼 신경전이 정말 치열하게 벌어집니다.
1주택자도 방심은 금물입니다
1세대 1주택자라고 해서 종부세에서 완전히 자유로운 건 아닙니다.
공시가격 12억 원을 초과하는 고가 주택을 가진 경우, 초과분에 대해 종부세가 부과되니까요. 다만 1주택자에게는 든든한 절세 카드가 마련되어 있습니다.
- 고령자 세액공제: 최대 40%
- 장기보유 세액공제: 최대 50%
- 두 공제 합산 시 최대 80%까지 감면
10년 이상 한 집에서 거주한 65세 이상 어르신이라면, 종부세 부담을 상당 부분 덜어낼 수 있는 셈입니다.
다주택자의 종부세 절세 전략
다주택자는 종부세 부담이 가장 큰 그룹입니다.
2026년 들어 5월 9일자로 양도세 중과 유예마저 종료되면서, 이중고를 겪는 분들이 적지 않은데요. 다주택자가 활용할 수 있는 종부세 절세 전략은 다음과 같습니다.
- 6월 1일 이전 매도로 보유 주택 수 줄이기
- 부부 공동명의 전환으로 1인당 9억, 합산 18억까지 공제 확대
- 임대사업자 등록을 통한 합산 배제 (요건 충족 시)
- 자녀 증여로 명의 분산 (증여세 별도 검토 필수)
- 일시적 2주택 비과세 특례 활용
특히 부부 공동명의로 전환하면 단순 명의 변경만으로도 종부세를 크게 줄일 수 있습니다. 다만 취득세나 증여세 부담을 함께 따져봐야 한다는 점, 꼭 기억해 두셔야 해요.
법인 전환은 신중하게
최근에는 법인 명의로 부동산을 보유하거나 신탁을 활용하는 사례도 늘고 있습니다.
하지만 법인의 경우 종부세 기본공제가 아예 없고 최고 세율(2.7%~5.0%)이 일률적으로 적용되기 때문에, 오히려 세 부담이 더 커지는 경우가 많습니다. 단순히 절세 목적으로 법인 전환을 검토하다가는 낭패를 볼 수 있으니, 반드시 세무사와 상담 후 결정하시는 걸 권합니다.
부동산 보유세 절세 핵심 포인트 요약
- 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 단 하루 차이로 세금 부담이 크게 갈린다
- 매도자는 5월 29일(금)까지 잔금·등기 접수 완료를 노리는 것이 가장 안전
- 매수자는 반대로 6월 2일 이후로 잔금일을 미루는 것이 절세에 유리
- 1주택자도 공시가격 12억 초과 시 종부세 대상이지만, 고령자·장기보유 공제 합산 시 최대 80%까지 감면 가능
- 다주택자는 부부 공동명의 전환, 임대사업자 등록 등으로 부담 완화 가능
- 법인 전환은 기본공제 없이 최고세율이 적용되니 신중한 판단 필요
- 5월 9일자 양도세 중과 유예 종료 이후, 매도 시점 결정이 더욱 까다로워졌음